Субаренда без согласия арендодателя - Арбитражный юрист - Александр Матвеев

Субаренда без согласия арендодателя

Споры по субаренде без согласия арендодателя

При пользовании арендованным имуществом арендатор обязан строго руководствоваться положениям Гражданского кодекса и заключенного договора с арендодателем. В числе прав арендатора при пользовании имуществом в ГК РФ прописано и право сдавать это имущество полностью или частично в субаренду, но только лишь с согласия арендодателя. Как защититься, если все же была оформлена субаренда без согласия арендодателя и какие последствия грозят сторонам?

Правовая сущность субаренды

При субаренде изначальные права и обязанности арендатора по заключенному соглашению переходят другому лицу – субарендатору, вот только ответственность перед арендодателем остается за первоначальным арендатором.

Особенности субаренды:

  • Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
  • Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
  • Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Консультация юриста на сайте

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (в. 18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

Субаренда без согласия арендодателя

То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.

Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.

Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:

  1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
  2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
  3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Часть 3 ст. 615 ГК РФ более чем очевидно гласит, что нарушение условий использования имущества – веское основание для прекращения договора и возмещения всех убытков.

Субаренда без согласия арендодателя

При этом не имеет никакого значения «тяжесть» и объем нарушений – у арендодателя априори есть право потребовать расторгнуть договор и отменить все обязательства.

При этом арендодатель может потребовать:

  1. Расторжения договора аренды;
  2. Признания договора субаренды недействительным.

С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

Субаренда без согласия арендодателя

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.  

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).

Консультация юриста на сайте

Поделиться ссылкой:

Комментарии

Владимир
2022-07-27 10:02:46
Добрый день,нежилое помещение было выкуплено у администрации с обременением долгосрочной аренды,размер арендной платы определяется принятой ставкой собрания депутатов т.е.низкая.Арендатор платежи вносит регулярно при этом не используя помещение по назначению хотя пункт 3.2.1 договора аренды обязывает арендатора использовать арендное имущество в соответствии с условиями договора и его назначением.Можно ли основываясь на этом требовать расторжения договора через суд?
Администратор
2022-07-27 17:19:38
Договор аренды может быть расторгнут при каких-то существенных нарушений его условий. Все это прописано в статье 619 ГК РФ. Если у вас договором предусмотрен такой пункт про расторжение в связи с нецелевым использованием, то основания для расторжения тоже имеются. Главное правильно зафиксировать нецелевое использование. Если не предусмотрено договором, то надо искать в правоустанавливающих документах целевой характер помещения, и сопоставить деятельность арендатора, который фактически должен наносить вред помещению. Довольно сложно, но возможно. Скиньте мне договор на почту, я могу оценить ситуацию.
Ильяс
2022-06-20 15:15:09
Добрый день. Сдача арендатором нежилого помещение третьим лицам без согласия арендодателя (условие о необходимости согласия прописано в договоре) является оспоримой или ничтожной сделкой?
Администратор
2022-06-23 10:49:33
Если ваш договор не подпадает под действие какого-либо специального закона, который запрещает субаренду без согласования с собственником, то договор с большой долей вероятности на основании п. 2 статьи 615 ГК РФ будет являться оспоримой сделкой
Марина
2021-10-15 12:47:11
Я снимала квартиру. я мастер маникюра работала на дому. Я съехала с Квартиры , но договорилась устно с арендодателем что буду продолжать снимать и работать до декабря месяца. Я ещё по мимо занимаюсь посуточной арендой. Зарегистрирована как самозанятая. Пользовалась фотографиями Квартиры арендодателя чтоб делать тест стратегию. В один прекрасный день мои объекты были заняты, и мне пришёл заказ на 5 суток. Я сдала квартиру без согласия собственника. И в этот же день нашла мое объявление на сайте дочь моего арендодателя. Приехала туда с разборками, хотя я с ней не заключала договора. И выгнала меня от туда! Я растерялась и отдала ключи. Собственники устно сказали что вещи вернут не переживайте. Но в итоге они не хотят мне ничего возвращать. Какие могут быть у них проблемы из за того что удерживают мои вещи? И что грозит мне в этом случаи? Они налоги не платят!!!
Администратор
2021-10-17 21:09:02
Напишите мне в WhatsApp, я решу вашу проблему.
Ира
2019-08-12 18:18:36
Спасибо, за ответ! Теперь я обязательно внесу это пункт в договор! Но что это значит - обеспечительный платеж?
Администратор
2019-08-18 22:28:46
Вы можете указать в договоре про обеспечительный платеж, который арендатор вносит помимо арендной платы. Данный платеж обычно берут в размере арендного платежа за один месяц, и прописывают условия при которых обеспечительный платеж будет покрывать убытки арендодателя. Скажем, в случае не внесения очередного платежа, досрочного расторжения договора, или порчи имущества... Также обычным является и то, что обеспечительный платеж будет являться платой за последний месяц аренды. Мы можем вам разработать текст договора с обеспечительным платежом. Обращайтесь.
Ира
2019-08-11 18:24:44
Можно требовать штраф , в размере депозита? Как можно наказать мошенников? если я как собственник сдала квартиру в аренду, а ее сдали посуточно , без моего ведома, на что по договору не имели права!?
Администратор
2019-08-12 16:30:13
Штраф в размере депозита можно требовать, если это условие имеется в договоре аренды. Можно включить условие в договор аренды об обеспечительном платеже. И в случае нарушения условий договора, например, сдаче помещения в субаренду без согласия собственника, обеспечительный платеж переходит к арендодателю.

Оставить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

logo
Яндекс.Метрика