Распространенная ситуация когда арендатор съезжает с нежилого помещения и полагает, что договор аренды на этом прекращается. Арендатор даже пишет письмо о расторжении договора, но будет ли это считаться надлежащей передачей помещения арендодателю и не повлечет ли последствии в виде взыскания арендной платы? Так что же делать если Арендатор не передал ключи от помещения?
Мне часто приходится слышать от клиентов то, что арендатор уклоняется от передачи помещения, или направляет письмо об освобождении, но при этом не подписывает акт приёма-передачи, либо не передаёт ключи. Так что же будет являться надлежащей передачей помещения, чтобы арендодатель не обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы за всё время фактического использования помещения?
Гражданский кодекс указывает на то, что если арендатор не возвратил арендованное помещение, либо возврат произошел несвоевременно, арендодатель может потребовать внести арендную плату за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).
В данном случае несвоевременность возврата может быть связана с не правильным поведением самого арендатора. Рассмотрим основные ошибки, которые совершает арендатор при передаче помещения. Ошибки, из-за которых арендатор может понести колоссальные убытки.
Вопросы расторжения договора часто регулируются самим договором. В большинстве случаев, договор аренды предусматривает внесудебный порядок расторжения. На практике, стороны исходят из своевременного предупреждения владельца недвижимости перед предстоящим освобождением помещения. Если предположим этот срок равен одного месяцу, то не направив за месяц письмо о съезде, арендатор будет вынужден оплатить дополнительный месяц аренды, которым он даже не будет пользоваться.
При условии уведомления арендодателя о будущем освобождении помещения, акт может и не потребоваться. В суде, уведомления часто бывает достаточно для подтверждения намерения стороны договора в его расторжении. Но подписание акта приёма-передачи не всегда бывает достаточно для подтверждения освобождения помещения.
Передача ключей является важным моментом передачи объекта недвижимости. Я советую о передаче ключей заявлять письменно всеми возможными способами: электронная почта, мессенджеры, Почта России. В противном случае арендодателю не составит труда доказать, что вы пользовались помещением всё то время, пока ключи находились у арендатора. Саму передачу ключей нужно оформить актом с участием полномочных представителей.
Если доказательства уведомления имеются, то дальнейшее поведение арендодателя можно считать уклонением от приема помещения, что отрицательно скажется на его правовой позиции, если он захочет умышленно увеличить арендную плату.
В других статьях которые вас также могут заинтересовать, я рассматриваю вопросы о возможности удержания имущество арендатора за долги, и что делать если арендатор не платит и не освобождает помещение?
На днях состоялось решение суда с моим участием на стороне арендодателя (истца по делу № А57-8651/2020), которым взыскана арендная плата за весь период фактического пользования помещением. Дело примечательно тем, что арендатор не стал дожидаться окончания срока договора аренды, направил письмо о том, что расторгает договор аренды в одностороннем порядке и съезжает с помещения. При этом в нарушение договора аренды, не дожидается одного месяца и покидает помещение. Ключи соответственно переданы не были, что позволило начислить значительную сумму арендной платы за фактическое пользование.
Арендатор строил позицию в суде, что арендодатель не вправе был заключать договор аренды, поскольку помещение не соответствовало требованиям для передачи его в аренду. Использовать помещение по его прямому назначению было не возможно. Вместе с тем, данная позиция не нашла своего подтверждения в суде. Помещение было использовано несколько месяцев, и оно полностью устраивало арендатора. Заявлять о ничтожности договора было абсурдно ввиду отсутствия возражений во время использования объекта.
