Вполне распространена ситуация, когда занимающий принадлежащее вам помещение арендатор внезапно перестает вносить арендную плату и при этом не спешит его покидать. Вариантов воздействия на недобросовестного арендатора немного и все они не являются достаточно быстрыми в результате.
В задержке платежей за один месяц ничего страшного нет – обычно такая проблема решается переговорами, а вот когда плата не поступила за 2 и более периодов – это повод бить тревогу и сомневаться в дальнейших добросовестных намерениях арендатора.
Чаще всего арендодателями используются следующие способы «достучаться» до арендатора и заставить его или же оплатить долг, или же покинуть помещение:
Если с досудебным урегулированием, переговорами и судебным порядком все более-менее понятно, то вот с ограничением доступа в помещение и прекращением оказания эксплуатационных услуг не все так гладко.
Лишить нерадивого арендатора доступа к коммунальным услугам – весьма действенная мера заставить его задуматься о накопившихся долгах. Ведь в подавляющем большинстве случаев нормальное функционирование бизнеса невозможно без электричества.
Но здесь важно выполнить два условия:
В противном случае у арендодателя есть риск оказаться виновным в причинении убытков, несоразмерных с допущенным нарушением.
Пример: Арендатор, использовавший нежилое помещение для торговли полуфабрикатами, допустил невнесение арендной платы за два месяца. Арендодатель, без какого-либо уведомления, отключил ему электричество, что привело к отключению холодильных камер и порче всей имеющейся продукции. В этой ситуации у арендатора есть все шансы взыскать понесенные вследствие действий арендодателя убытки, особенно если их величина многократно превышает размер арендной платы.
Поэтому дать однозначный ответ на вопрос о том, законно ли отключение электроэнергии если арендатор не платит арендную плату может дать лишь опытный юрист и лишь после изучения договора аренды. При этом у суда, если до него все же дойдет дело, может быть совершенно другое мнение на этот счет.
Теоретически, ст. 328 ГК РФ (а именно ч. 2) дает арендодателю право односторонне прекратить предоставление помещения, если вторая сторона, обязанная во встречном порядке исполнить положенное по договору, нарушает условия этого самого договора.
Вместе с тем в тексте указанной статьи содержится каверзная формулировка «…отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению», что при судебном разбирательстве арендаторы часто стараются обернуть не в пользу арендодателя.
Типичная ситуация: Арендатор не платит третий месяц арендную плату за помещение, в котором занимается оказанием парикмахерских услуг, а арендодатель желает ограничить ему доступ в помещение. Имеет ли он на это право?
Для максимально точного ответа на этот вопрос нужно знать:
Если на все 3 пункта ответ «Да», то опасаться нечего – даже суд станет на сторону арендодателя.
Судебная практика в этой части почти однозначна – при наличии соответствующего условия (точнее – права ограничить использование помещения в случае невнесения арендной платы) в договоре действия арендодателя признаются законными (см. постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 N 18АП-3400/13). Также правомерным считается отключение электричества и прекращение оказания прочих эксплуатационных услуг (водоснабжение, сигнализация, вывоз мусора и т.д.). Для подтверждения сказанного - постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15 по делу N А40-61284/2014).
Но во всех этих и других случаях, когда суд стал на сторону арендодателя, указанное право было включено в договор! Как поведет себя суд при отсутствии такого права у арендодателя – неизвестно.
Если ни отключение электричества и прочих благ, ни ограничение доступа не дали результата – обращайтесь в суд.
Заставить арендатора принудительно освободить занимаемое помещение можно лишь в судебном порядке. Любые самостоятельные действия в этой части являются незаконными и могут попасть под самоуправство.
Подготовку обращения в суд лучше всего поручить опытному юристу, как и сопровождение дела о понуждении освободить занимаемое помещение.
Иск в суд - это крайняя мера, к тому же при длительном неисполнении арендатором обязательств по оплате заставить его в судебном порядке освободить помещение удастся в самом лучшем случае через 4-5 месяцев и при условии, что и суд сработает идеально, и сам арендатор не будет мешать процессу рассмотрения дела. Если арендатор не съезжает и не платит, то сперва придется потратить месяц на досудебное урегулирование, 3-4 месяца на сам суд и далеко не факт, что вам будут выплачены задержанные средства – ведь он вполне может быть банкротом.
Итак, что нужно сделать, чтобы подстраховаться на случай невнесения арендатором арендной платы и оставить для себя законную возможность воздействия на неплательщика?
А еще лучше - доверить составление договора аренды и последующие урегулирование всех возможных споров грамотному юристу, что минимизирует риски неполучения арендной платы и существенно упростит ее взыскание как в досудебном, так и в судебном порядке.
