32ed11ecdb381e85359336fe460345f18c4717ed 32ed11ecdb381e85359336fe460345f18c4717ed 
Вопрос правомерности начисления арендной платы всегда стоит открытым. Очень часто государственные органы стараются составить иск быстро с использованием шаблонов с заготовленными правовыми обоснованиями. Шаблоны порой не меняются годами. Корректировка исковых требований государственными органами часто происходит уже в процессе рассмотрения спора и по настоятельной рекомендации суда. При этом, не всегда суд может усмотреть все возможные нарушения, допущенные при написании иска.
Представляя интересы предпринимателя, столкнулся с Росимуществом в рамках рассмотрения спора о взыскании арендной платы за земельный участок из федеральной собственности (дело № А57-7363/2019). Стандартный иск, и на первый взгляд всё выглядит правомерно. Однако, при детальном изучении выяснилось, что расчет арендной платы был основан на отчете оценщика пятнадцатилетней давности. Да к тому же, данный отчет уже давно был утрачен гос.органом. Как потом они написали в отзыве, отчет был сдан в архив и благополучно утилизирован. То есть главное доказательство в обосновании базовой ставки арендной платы не было представлено в суде.
Чтобы было понятно, договор аренды предусматривал правило определения арендной платы. Базовая ставка и Переменная ставка. При этом «Базовая» могла меняться только в случае изменения методики её подсчета, показателей, влияющих на размер арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами.
По поводу применения Базовой ставки арендной платы законодатель в статье 424 Гражданского кодекса РФ определил, что если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.
Таким нормативным актом, на который ссылался государственный орган, и изменения в котором они так активно игнорировали, является – Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
Возвращаясь к исковым требования, хочу заметить, что аренда взыскивалась за период с 2016 года по 2018 год, при этом за базовую ставку была взята ставка, установленная еще в 2004 года на основании вышеупомянутого уничтоженного отчета оценщика. При этом суд первой инстанции и второй инстанции не стали углубляться в изменения действующего законодательства в части изменения методики определения базовой ставки арендной платы, которая и должна была корректироваться на коэффициент уровня инфляции.
Вместе с тем, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила) были определены новые Правила определения размера арендной платы.
Так, в соответствии с пунктом 6 Правил, арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка
То есть, Правилами закреплено, что при расчёте базовой ставки арендной платы уже применяется не индекс инфляции, как это было при заключении в 2004 году договора аренды, а ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
В дальнейшем, в 2017 году произошло еще одно внесение изменений в Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 в методику расчета арендной платы.
Пункт 6 Правил был изложен в следующей редакции:
«Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.»
Несмотря на существенное изменение действующего законодательства при исчислении базовой ставки для начисления арендной платы, суд первой и второй инстанций не стали вникать в тонкости изменений, и вынесли судебные акты на основании расчета, предложенного государственным органом. Вопреки мнению нижестоящих судов, Поволжский округ усмотрел нарушения закона, отправив дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении, была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.12.2009 г., и рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию на 30.12.2017 г. Формулировки выбраны в полном соответствии с Правилами.
На основании чего, суд уже вынес иное решение. Долг по арендной плате при этом уменьшился с 989 622,82 рублей до 399 256,80 рублей, то есть в 2,5 раза. Расходы на юридические услуги для предпринимателя составили 100 000 рублей. При том, что расходы были компенсированы существенным уменьшением взыскиваемой суммы.
С судебным актом можно ознакомиться ниже
