Как правильно заключить договор аренды?

Договор аренды является одной из самых распространенных сделок, с которой сталкиваются как ИП, так и юридические лица. Аренда подразумевает передачу арендодателем имущества арендатору с правом его использования, но без права отчуждения и распоряжения им. При этом важно, чтобы в процессе использования вещь не теряла свои натуральные свойства (ст. 607 ГК РФ). Так как же правильно заключить договор аренды?

Аренда офиса, торговых и складских помещений, земельного участка, транспортного средства, предприятия в целом – практически любой объект, который можно использовать для извлечения выгоды в экономической деятельности, может быть арендован заинтересованным лицом.
Однако от грамотно составленного договора и всех учтенных в нем условий зависит успешность его исполнения и защищенность сторон от возможных проблем. Законодательно положения об аренде урегулированы в главе 34 ГК РФ.

Предмет договора (объект) аренды

В договоре обязательно нужно указать исчерпывающую идентификационную информацию в отношении арендуемого имущества.

Если это недвижимость – обязателен точный адрес, кадастровый номер. Местоположение, номер помещения и т.д. В отношении движимого имущества указываются идентификационные данные с регистрационных документов, если такие имеются (например, госномер,VIN, номер кузова – для автотранспортных средств). Если право собственности на имущество не регистрируется, то описываются любые индивидуальные признаки, позволяющие это имущество однозначно идентифицировать.

---

Читайте также - "Отличие агентского договора от договора оказания услуг"

---

В дальнейшем мы будем акцентировать внимание лишь на договоре аренды недвижимости, как на наиболее востребованной и распространенной сделке

Также желательно указать:

• Назначение сдаваемого в аренду имущества и его разрешенное использование. Это защитит арендодателя от возможных проблем в случае его повреждения или утраты вследствие нецелевого использования.
• Перечень прочих видов имущества, имеющих непосредственное отношение к арендуемому объекту. Мебель, оборудование, инвентарь.
• Порядок использования прилегающих территорий, общих или же смежных помещений, имеющих непосредственное отношение к арендуемому объекту недвижимости.
• Сроки и порядок предоставления имущества арендатору, равно как и ответственность за их нарушение.
• Имеющиеся недостатки имущества, передаваемого в аренду.

Пример заполнения раздела «Предмет договора»

Размер арендной платы

Величина арендной платы, порядок ее расчета и формирования обязательно прописывается в договоре.

Арендная плата может быть установлена как в твердой фиксированной сумме, так и смешанной. Фиксированная сумма подразумевает четко обозначенный размер арендой платы, которые может меняться лишь в порядке, определенным договором или последующими дополнительными соглашениями к нему.

Смешанная форма арендной платы может состоять из:

• Базовой (постоянной) величины;
• Переменной величины.

Переменная величина обычно зависит от расходов на оплату коммунальных услуг, а также иных факторов, очевидно описанных в договоре.

Также обязательно нужно указать:

• Наличие и размер обеспечительного взноса перед началом исполнения договора, порядок его возврата и использования арендодателем;
• Порядок индексации суммы арендной платы;
• Сроки и порядок перечисления базовой и переменной сумм арендной платы.

Права и обязанности сторон

Помимо очевидных обязанностей сторон, таких как своевременность передачи имущества, внесение арендной платы и т.д., стороны вправе установить иные условия о взаимных правах и обязанностях. Применительно к договорам аренды недвижимости, наиболее значимыми условиями являются:

• Порядок содержания и ремонта имущества. Кто, в каких случаях и в каких пределах осуществляет текущий и капитальный ремонт. Порядок и условия компенсации или зачета в счет арендных платежей понесенных затрат.
• Право арендатора на внесение изменений в планировку, отделку помещения, а также порядок учета и компенсации расходов, понесенных на улучшение помещения.
• Порядок возмещения расходов на неотделимые улучшения, а также порядок их согласования с арендодателем;
• Обязанности арендодателя по устранению недостатков имущества, капитальному и текущему ремонту;
• Обязанности сторон при наступлении форс-мажорных или непредвиденных обстоятельств.

В данном блоке договора могут быть отражены любые, не противоречащие закону и здравому смыслу права и обязанности сторон. Для каждого договора они могут быть индивидуальны с учетом специфики правоотношений между сторонами.

Ответственность

Стороны могут установить ответственность за нарушение условий договора, включая:

• Несвоевременность и неполноту внесения арендной платы. Обычно за такие нарушение устанавливаются пени или фиксированная сумма штрафа;
• Несвоевременность возврата арендованного имущества, освобождения занимаемого помещения;
• Нарушение целевого использования имущества, определенного законом или договором.
• Условия для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.

Особое внимание стоит уделить на права арендодателя в случае длительной неуплаты аренды и отказа освобождать занимаемое помещение. Подробнее об этом читайте в материале «Арендатор не платит и не съезжает».

Особенности заключения договора

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком на 1 год и более подлежит обязательной государственной регистрации. Стороны могут по собственному желанию зарегистрировать и договоры аренды, заключенный на меньший срок.

При заключении договора сроком на 11 месяцев условие о пролонгации договора на тех же условиях в ряде случаев может повлечь признание договора не заключенным ввиду нарушения обязательного требования о государственной регистрации, указанного в ст. 651 ГК РФ. И хотя в практике есть прецеденты признания пролонгации договора, заключенного на 11 месяцев, законной и без регистрации, лучше или же заключить долгосрочный договор или же каждый раз по истечении краткосрочного договора заключать новый.

Если договор аренды недвижимости заключен на 1-3 месяц и длительная аренда не предполагается, то стороны вполне могут предусмотреть автоматическую пролонгацию, пример формулировки которой указан ниже:

При согласовании условий договора, предоставленного другой стороной, не увлекайтесь «переделками» и неоднократным редактированием договора. Практика знает случаи, когда многочисленные пересылки договора между участниками сделки заканчивались или потерянными блоками или же умышленно внесёнными невыгодными условиями одной из сторон, уверенной, что уже согласованные положения договора не будут еще раз тщательно проверяться.

Не согласны с предложенными условиями – оформляйте протокол разногласий и подписывайте совместно со второй стороной.

Дополнительно в интересах арендодателя указать право сдавать имущество в субаренду  или же отсутствие такового. Если субаренда условиями договора разрешена, важно указать на необходимость получения согласия у арендодателя или отсутствие такового.

Помощь юриста

Договор аренды любого объекта имеет ряд своих особенностей, напрямую зависящих от вида арендуемого имущества, его целевого назначения, условий, срока и множества других факторов. Только опытные юристы могут учесть все ключевые нюансы при составлении договора аренды, не упустив самые важные из них.

---