Большинство арендных споров начинается не тогда, когда одна из сторон перестает платить или отказывается освобождать помещение. Они начинаются значительно раньше — в момент подписания договора, в котором стороны оставили неопределенными порядок расчета арендной платы, возврат обеспечительного платежа, ремонт, расторжение или передачу ключей.
Пока отношения нормальные, такие формулировки обычно никому не мешают. Проблема возникает через год или два, когда каждая сторона начинает читать один и тот же пункт договора по-разному.
Поэтому при коммерческой аренде я бы проверял не только сумму ежемесячного платежа. Важно заранее определить, какое помещение передается, кто и за что платит, кто отвечает за ремонт, можно ли выйти из договора досрочно и как именно помещение должно быть возвращено.
1. Сначала точно определите объект аренды
Это базовый вопрос.
По статье 607 ГК РФ договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору. Если объект невозможно идентифицировать, условие об объекте считается несогласованным. КонсультантПлюс
Для нежилого помещения я бы указывал как минимум:
- точный адрес;
- номер помещения;
- этаж;
- площадь;
- кадастровый номер, если имеется;
- назначение помещения;
- при необходимости — план с выделением арендуемой части.
Особенно важно это при аренде части большого помещения.
Формулировка:
«часть помещения площадью около 100 кв. м»
без плана и понятных границ может создать серьезный спор.
Если арендатор получает только часть здания, эту часть нужно индивидуализировать так, чтобы было понятно, чем именно он вправе пользоваться. Верховный Суд допускает аренду части недвижимой вещи, но объект должен быть определим. КонсультантПлюс
2. Проверьте, кто вообще вправе сдавать помещение
По общему правилу имущество сдает собственник либо лицо, специально уполномоченное собственником или законом. КонсультантПлюс
Поэтому до подписания договора арендатору полезно проверить:
- выписку ЕГРН;
- кто указан собственником;
- нет ли нескольких собственников;
- полномочия лица, подписывающего договор;
- наличие доверенности;
- наличие обременений;
- не передано ли помещение уже другому арендатору.
Если договор подписывает директор организации — проверяем его полномочия.
Если представитель — доверенность.
Если помещение сдает не собственник, необходимо понять, на каком основании он вправе это делать.
Это особенно важно при субаренде.
3. Перед подписанием помещения его нужно осмотреть
Договор аренды не должен подписываться только по фотографиям из объявления.
Арендатору важно проверить фактическое состояние объекта:
- электрическую мощность;
- отопление;
- воду;
- канализацию;
- вентиляцию;
- доступ;
- пожарные требования;
- состояние пола, стен и потолка;
- окна и двери;
- возможность размещения вывески;
- режим работы здания.
Потому что впоследствии может выясниться, что формально помещение существует, но использовать его для нужного бизнеса невозможно.
Например, помещение арендуется под общепит, но нельзя установить необходимую вентиляцию.
Или арендатор планирует производство, а выделенная электрическая мощность этого не позволяет.
Такие вопросы желательно проверять до внесения обеспечительного платежа.
4. Назначение помещения лучше написать прямо
По статье 615 ГК РФ арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора, а при отсутствии соответствующего условия — в соответствии с назначением имущества. КонсультантПлюс
Поэтому фраза:
«для осуществления коммерческой деятельности»
часто слишком широкая.
Лучше конкретнее:
«для размещения офиса»;
«для розничной торговли непродовольственными товарами»;
«для размещения медицинского центра»;
«для складского хранения».
Почему это важно?
Потому что если деятельность арендатора меняется, арендодатель может впоследствии заявить о нарушении назначения помещения.
С другой стороны, слишком узкое назначение может мешать самому арендатору развивать бизнес.
Здесь нужен баланс.
5. Когда начинается обязанность платить аренду
Это один из наиболее конфликтных пунктов.
Например, договор подписан 1 марта, но помещение фактически передано 15 марта.
С какой даты начисляется аренда?
Или помещение передано, но арендатор еще месяц делает ремонт.
Платит он за этот период или получает арендные каникулы?
Эти вопросы нужно прямо прописать.
Я бы связывал начало начисления платы с понятным событием:
с даты подписания акта приема-передачи;
либо:
с конкретной календарной даты.
Если есть арендные каникулы, тоже нужно указать:
- сколько они продолжаются;
- распространяются ли на коммунальные платежи;
- изменяется ли этот срок при задержке ремонта;
- что происходит, если арендодатель передал помещение позже.
6. Как определить арендную плату
Статья 614 ГК РФ позволяет сторонам самостоятельно определить порядок, условия и сроки внесения арендной платы. КонсультантПлюс
Но формулировка:
«арендная плата составляет 150 000 рублей в месяц»
часто недостаточна.
Нужно уточнить:
- включает ли сумма НДС;
- включены ли коммунальные расходы;
- включена ли эксплуатация;
- кто оплачивает электроэнергию;
- кто платит за воду;
- кто оплачивает содержание территории;
- кто вывозит мусор;
- кто оплачивает охрану;
- есть ли переменная часть.
Иначе арендодатель может считать, что 150 тысяч — это только базовая ставка, а арендатор — что это вся сумма.
7. Индексация аренды
Еще один очень частый источник конфликта.
В договоре пишут:
«Арендодатель вправе ежегодно индексировать арендную плату».
Но насколько?
На 5%? На инфляцию? На любую сумму?
Я бы избегал неопределенной односторонней индексации.
Лучше установить понятный механизм:
не более 5% один раз в год;
или:
в соответствии с индексом потребительских цен;
или другой согласованный показатель.
По статье 614 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное, изменение размера арендной платы допускается по соглашению сторон не чаще одного раза в год. КонсультантПлюс
Но конкретный договор может существенно изменить этот механизм, поэтому этот пункт нужно читать особенно внимательно.
8. Обеспечительный платеж: не называйте его просто «депозитом»
В коммерческой аренде почти всегда существует обеспечительный платеж.
Проблема в том, что стороны часто подробно описывают, когда он вносится, но почти ничего не пишут о его возврате.
Нужно определить:
- размер;
- какие обязательства он обеспечивает;
- может ли арендодатель зачесть его в счет долга;
- обязан ли арендатор восстановить сумму после зачета;
- когда платеж возвращается;
- какие основания позволяют его удержать;
- можно ли зачесть его в оплату последнего месяца аренды.
Особенно опасная фраза:
«обеспечительный платеж возврату не подлежит».
Такое условие необходимо анализировать вместе с назначением платежа и обстоятельствами прекращения договора.
9. Кто делает текущий и капитальный ремонт
Этот пункт часто пишется буквально одной строкой.
Но для дорогого коммерческого помещения этого недостаточно.
Нужно разделить:
текущий ремонт — мелкие работы, необходимые при эксплуатации;
капитальный ремонт — более существенные работы, связанные с восстановлением основных конструкций и систем.
По общему правилу распределение обязанностей регулируется статьей 616 ГК РФ, но стороны могут подробно изменить его договором.
Поэтому желательно отдельно определить ответственность за:
- кровлю;
- отопление;
- электросети;
- вентиляцию;
- фасад;
- входную группу;
- сантехнику;
- внутреннюю отделку.
Иначе после первой серьезной аварии обе стороны будут утверждать, что ремонт должен оплачивать контрагент.
10. Неотделимые улучшения
Этот раздел особенно важен, если арендатор планирует вложить значительные деньги.
Например:
- новую вентиляцию;
- электрическую сеть;
- перегородки;
- дорогостоящую отделку;
- систему кондиционирования;
- перепланировку.
Нужно заранее определить:
- требуется ли письменное согласие арендодателя;
- кто согласовывает проект;
- кому принадлежат результаты;
- компенсируется ли стоимость;
- должен ли арендатор вернуть помещение в первоначальное состояние.
Устное:
«делайте ремонт, потом разберемся»
для дорогостоящих улучшений — плохой вариант.
11. Субаренда
По общему правилу передача имущества в субаренду требует согласия арендодателя, если иное не установлено договором. КонсультантПлюс
Если бизнес предполагает использование помещения другими лицами, этот вопрос нужно решить заранее.
Например, арендуется большой офис, а часть кабинетов планируется передавать партнерам.
Или торговая площадь должна использоваться несколькими компаниями.
Если договор прямо запрещает субаренду, последующая передача помещения третьим лицам может стать основанием для конфликта и расторжения.
12. Срок договора
По статье 610 ГК РФ договор может заключаться на определенный срок. Если срок вообще не установлен, аренда считается заключенной на неопределенный срок. КонсультантПлюс
Для недвижимости это имеет существенные последствия.
При договоре на неопределенный срок каждая сторона по общему правилу может отказаться от него, предупредив другую сторону за три месяца, если договором или законом не установлен иной срок. КонсультантПлюс
Поэтому нужно понимать, что важнее:
- стабильность на несколько лет;
- либо возможность относительно быстро выйти из договора.
Для бизнеса это стратегический вопрос.
13. Когда требуется государственная регистрация
Для аренды недвижимости вопрос регистрации нельзя игнорировать.
ГК РФ предусматривает государственную регистрацию договоров аренды недвижимости в случаях, установленных законом. Для аренды здания или сооружения договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. КонсультантПлюс
Если договор предполагает длительную аренду, нужно заранее определить:
- кто подает документы;
- кто оплачивает госпошлину;
- в какой срок это делается;
- что происходит, если одна сторона уклоняется от регистрации.
Не стоит искусственно выбирать срок «11 месяцев» только потому, что кто-то сказал:
«Так делают все».
Иногда бизнесу важнее иметь долгосрочное зарегистрированное право аренды.
14. Продление договора
Очень часто стороны забывают проверить пункт о пролонгации.
Например:
«Если ни одна сторона за 30 дней не сообщит о прекращении, договор продлевается на тот же срок».
Такая формулировка должна анализироваться вместе с требованиями о регистрации.
Отдельно статья 621 ГК РФ предусматривает ситуацию, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, а арендодатель не возражает. В таком случае договор может возобновиться на неопределенный срок. КонсультантПлюс
Это иногда происходит совершенно неожиданно для сторон.
15. Самый важный пункт — возможность выйти из договора
Многие предприниматели смотрят только на стоимость аренды.
На практике я бы одним из первых смотрел раздел:
«Срок действия и расторжение».
Например, заключен договор на пять лет.
Через восемь месяцев бизнес перестал приносить прибыль.
Может ли арендатор просто направить уведомление и уйти?
Не обязательно.
Для договора на определенный срок право свободного отказа нельзя автоматически вывести из статьи 610 ГК РФ, которая регулирует, в частности, неопределенный срок. Поэтому механизм выхода нужно четко предусматривать самим договором либо использовать предусмотренные законом основания. КонсультантПлюс
Я бы заранее прописал:
- кто имеет право отказаться;
- без нарушения или только при нарушении;
- срок уведомления;
- дату прекращения;
- размер возможной компенсации;
- порядок возврата помещения.
Подробнее мы это разбираем в статье [«Расторжение договора аренды в одностороннем порядке»](/rastorzhenie-dogovora-arendy/).
16. Неустойка
Еще один пункт, который обычно замечают только после возникновения задолженности.
Неустойка должна быть понятной:
0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Но нужно определить:
- с какого дня она начисляется;
- на какие суммы;
- начисляется ли на коммунальные расходы;
- когда прекращается начисление;
- есть ли максимальный предел.
Для арендатора слишком высокая неустойка — серьезный финансовый риск.
Для арендодателя отсутствие санкций существенно снижает дисциплинирующий эффект договора.
17. Когда арендодатель может расторгнуть договор
Статья 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований, включая существенное нарушение условий использования, ухудшение имущества и неуплату аренды более двух раз подряд. Перед судебным требованием о расторжении арендодатель должен направить письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. КонсультантПлюс
Но закон разрешает договором предусматривать и дополнительные основания.
Например:
- неоднократное нарушение режима доступа;
- использование помещения не по назначению;
- незаконная перепланировка;
- передача в субаренду без согласия;
- систематическая задержка платежей.
Поэтому этот раздел договора может существенно расширять риски арендатора.
18. Когда расторгнуть договор может арендатор
Статья 620 ГК РФ также предусматривает основания защиты арендатора.
Например, если арендодатель:
- не передает помещение;
- препятствует использованию;
- передал объект с существенными скрытыми недостатками;
- не выполняет капитальный ремонт, когда обязан;
- либо имущество стало непригодным для использования по причинам, за которые арендатор не отвечает. КонсультантПлюс
Но бизнесу лучше не рассчитывать только на судебные основания.
Если нужна возможность выйти из аренды при падении выручки, закрытии филиала или изменении бизнес-модели — такую возможность лучше заранее закрепить в договоре.
19. Порядок уведомлений
Это выглядит второстепенным, но в судебном процессе становится одним из главных вопросов.
Куда отправлять уведомление?
На юридический адрес?
На адрес помещения?
По электронной почте?
В мессенджер директору?
Через ЭДО?
Я рекомендую сделать отдельный пункт:
юридически значимые сообщения направляются...
и перечислить конкретные адреса и способы.
Особенно это касается:
- повышения аренды;
- претензий;
- расторжения;
- назначения даты приемки;
- возврата помещения.
Иначе одна сторона будет утверждать:
«Мы отправили».
А другая:
«Ничего не получали».
20. Как оформить передачу помещения
Передача объекта — это не формальность.
В акте желательно зафиксировать:
- состояние помещения;
- количество ключей;
- показания счетчиков;
- оборудование;
- мебель, если она передается;
- имеющиеся повреждения;
- фотографии.
Если арендатор принимает помещение с трещиной на стене или поврежденным полом, это нужно написать сразу.
Иначе при возврате через три года может возникнуть спор о том, кто именно причинил повреждения.
21. Как оформить возврат помещения
Это один из самых важных пунктов договора.
Статья 622 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора вернуть имущество после прекращения договора; при просрочке арендодатель вправе требовать плату за период задержки. КонсультантПлюс
Поэтому я бы прописал:
- срок освобождения;
- способ уведомления о готовности к возврату;
- дату совместного осмотра;
- акт;
- передачу всех комплектов ключей;
- показания счетчиков;
- порядок фиксации повреждений;
- действия при уклонении одной из сторон.
Этот пункт прямо связан с нашей уже обновленной статьей [«Арендатор съехал, но не передал ключи: когда прекращается арендная плата»](/arbitrazhnaya_practika/arendator-ne-peredal-klyuchi-ot-pomescheniya/).
22. Что проверить арендатору перед подписанием
Если сократить все до практического чек-листа, арендатору я бы рекомендовал проверить:
Объект. Можно ли его точно идентифицировать?
Собственника. Действительно ли контрагент вправе сдавать помещение?
Использование. Разрешена ли ваша деятельность?
Плату. Что именно входит в стоимость?
Индексацию. Может ли ставка вырасти в одностороннем порядке?
Депозит. Когда его вернут?
Ремонт. Кто оплачивает основные работы?
Улучшения. Кто получит результат дорогостоящего ремонта?
Субаренду. Разрешена или запрещена?
Выход из договора. Можно ли уйти досрочно?
Возврат. Как доказать передачу помещения и ключей?
Иногда одного проблемного пункта достаточно, чтобы выгодная на первый взгляд аренда превратилась в дорогостоящий судебный спор.
23. Что проверить арендодателю
У собственника другие риски.
Ему важно определить:
- платежную дисциплину;
- обеспечительный платеж;
- ответственность за коммунальные расходы;
- запрет несанкционированной перепланировки;
- назначение помещения;
- передачу третьим лицам;
- порядок контроля объекта;
- основания досрочного прекращения;
- неустойку;
- возврат помещения;
- состояние объекта на дату возврата.
Особенно опасно пользоваться универсальным шаблоном договора, который одинаково применяется для офиса, склада, ресторана и производства.
У этих объектов совершенно разные риски.
Как выглядит хороший договор аренды
Хороший договор — это не тот, где 30 страниц мелким шрифтом.
Это договор, из которого можно получить понятный ответ на конкретные вопросы:
Когда арендатор получает помещение?
Сколько и за что платит?
Кто ремонтирует?
Можно ли передать помещение третьим лицам?
Как изменяется цена?
Как выйти из договора?
Что произойдет при нарушении?
Когда помещение считается возвращенным?
Если на эти вопросы приходится отвечать словами:
«Наверное, стороны имели в виду...»
значит, договор можно было составить лучше.
Главное
При коммерческой аренде главная ошибка — думать только об арендной ставке.
Наибольшие финансовые риски часто спрятаны в других условиях: индексации, обеспечительном платеже, ремонте, досрочном отказе, улучшениях и порядке возврата помещения.
Поэтому до подписания договора нужно моделировать не только нормальную ситуацию:
«Мы арендуем помещение пять лет и все хорошо».
Нужно заранее ответить и на неприятные вопросы:
Что будет, если арендатор перестанет платить?
Что будет, если бизнес придется закрыть через полгода?
Кто заплатит за аварийный ремонт?
Можно ли передать помещение другому лицу?
Как забрать обеспечительный платеж?
Как доказать, что помещение возвращено?
Именно ответы на эти вопросы впоследствии определяют позицию сторон в арбитражном суде.
Если нужно проверить договор до подписания или спор уже возник — профильная страница: СПОРЫ ПО АРЕНДЕ.
Частые вопросы