Расторжение договора аренды: нюансы, сложности, важные моменты 

 

Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество. 

Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора. 

Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.  

Каким условиям стоит уделить особое внимание в договоре аренды 

С учетом положений указанной главы, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора аренды сторонам не разрешен. Стороны могут предусмотреть такой порядок прекращения договора аренды и без существенных нарушений его условий, предусмотренных ст.ст. 619-620 ГК РФ.  

Помимо изложенных в вышеуказанных статьях причин для расторжения, стороны могут дополнить договор любыми другими условиями, не противоречащими ГК РФ и правилам свободы заключения договора.  

При заключении и последующем исполнении договора аренды нужно обратить внимание на следующие условия: 

  • Порядок и возможность расторжения договора по инициативе любой из сторон; 
  • Штрафные санкции за досрочное расторжение договора; 
  • Дополнительные основания для расторжения договора аренды, не предусмотренные ст. 619-620 ГПК РФ. 

Пример. В договор аренды коммерческого помещения было включено право арендатора досрочно и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии уведомления арендодателя не позднее чем за 2 месяца до даты окончания договора. В случае нарушения обязанности по уведомлению арендатор должен был уплатить арендодателю двойной размер арендной платы за месяц. 

Таким условием владелец помещения страхует себя от досрочного освобождения помещения арендатором и компенсирует упущенную выгоду вследствие простоя помещения. 

При этом, не взирая на содержание договора, стороны в любой момент могут договориться о прекращении действующего соглашения без оглядки на причины такого прекращения.  

Способы и основания расторжения договора аренды 

Стороны могут завершить арендные правоотношения одним из следующих способов: 

  • Вследствие истечения срока действия договора; 
  • По соглашению сторон до истечения срока действия договора; 
  • Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором; 
  • В судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ. 

Прекращение действия договора аренды вследствие истечения его срока носит более чем простой характер. Обычно от одной из сторон требуется уведомление в письменном виде в адрес второй стороны об отсутствии намерений по пролонгации договора. В остальных же случаях расторжение договора аренды потребует куда больше внимания и даже квалифицированной юридической помощи. 


Читайте также - "Одностороннее расторжение договора строительного подряда"


Расторжение по соглашению 

Ничто не мешает сторонам в любое время договориться о прекращении договора до завершения срока его действия. 

Достигнутое соглашение лучше оформить письменно во избежание возможных претензий, а в случаях, когда договор аренды прошел государственную регистрацию – потребуется и государственная регистрация соглашения о его прекращении.  

В соглашение стороны могут внести ряд самых разных условий, касающихся порядка освобождения помещения и сроков. Например: 

  • Размер и сроки возвращаемого депозита за аренду; 
  • Размер и порядок выплаты компенсации за простой помещения; 
  • Сроки высвобождения площадей, порядок демонтажа оборудования и отделимых улучшений и т.д. 

Соглашение составляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. А при необходимости в его госрегистрации – в трех экземплярах.   

Односторонний отказ 

Согласно положениям ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств, если только такое право не дано сторонам сделки или одной из них в условиях договора. 

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть возможность расторжения договоренности в одностороннем порядке, прописав условия для него и порядок. Это могут быть: 

  • Сроки извещения второй стороны о разрыве договорных отношений; 
  • Компенсации за односторонний отказ; 
  • Санкции и пени за нарушение порядка одностороннего расторжения. 

Судебная практика на этот счет однозначна и подтверждает право сторон включить условие об одностороннем отказе в договор. При наступлении условий, дающих право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договоренности, обращаться в суд не потребуется.   

Расторжение через суд: основания и порядок 

Самым сложным и длительным способом расторжения договора аренды является судебный порядок, применяемый при отсутствии договоренности между сторонами или же в случаях грубого нарушения условий соглашения одной из сторон. Гражданский кодекс устанавливает несколько оснований для каждой из сторон, но они не являются исчерпывающими и стороны могут внести в договоренность любые другие условия для досрочного расторжения договора. 

Когда можно досрочно расторгнуть договор аренды через суд со стороны арендодателя? 

  1. Нарушение установленного договором порядка использования имущества, его назначения, в том числе и при неоднократном нарушении этого условия; 
  2. Использование имущества арендатором ведет к его ухудшению, причем существенному; 
  3. Отсутствие оплаты аренды более 2 раз подряд; 
  4. Отказ от проведения ремонта и иных работ по поддержанию работоспособности имущества, если таковые условия отражены в договоре. 

Также ст. 619 устанавливает ограничение в требовании досрочного расторжения договора со стороны арендодателя, если не было направлено письменное требование в адрес арендатора об исполнении всех обязанностей и устранении недостатков.  

Когда арендатор может досрочно расторгнуть договор через суд? 

  1. Арендодатель не передал имущество в пользование арендатору или же чинит препятствия в его использовании; 
  2. Недостатки имущества не позволяют использовать его по назначению и были сокрыты от арендатора при передаче имущества и заключении договора 
  3. Арендодатель не осуществляет необходимые ремонтные работы,  устранение недостатков имущества, если обязанность их производства возложена на него; 
  4. Вследствие не находящихся в ведении арендатора обстоятельств имущество может быть утрачено или повреждено.  

При этом ст. 620 ГК РФ не вменяет арендатор обязанность предварительно требовать с арендодателя исполнения своих обязательств по договору. 

Порядок расторжения договора аренды через суд 

Предварительно любая из сторон по договору, желающая добиться через суд его досрочного расторжения, должна направить письменное требование в адрес второй стороны. В документе указываются причины, по которым договор может быть расторгнут, и отражаются требования об исполнении обязательств по договору или же устранении препятствий в его исполнении.  

Это позволит обезопасить себя от заявлений ответчика в суде о том, что он «не знал, не видел, не предполагал».  

После того, как срок претензии истечет, будет получен отказ в ее исполнении или же ответ не поступит вовсе, можно обращаться в суд. 

Все перечисленные выше обстоятельства доказывать придется с предоставлением соответствующих доказательств, мотивируя каждую причину для досрочного расторжения договора объективными фактами. 

Иск о расторжении договора аренды между участниками предпринимательской деятельности будет рассматриваться в арбитражном суде по месту нахождения имущества, а между юридическими лицами или ИП и физическим лицом – в суде общей юрисдикции по месту нахождения имущества.  

Помощь юриста 

Для судебного расторжения договора аренды обязательно потребуется помощь квалифицированного юриста по договорным спорам. Наши юристы готовы оказать полный комплекс правовой поддержки по расторжению договора аренды как в досудебном, так и в судебном порядке.  

 

Поделиться

Добавить комментарий